Nulidad de la comisiones de apertura en tu hipoteca. Últimos criterios del Tribunal Supremo.

Analizamos la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº1621/2025, de 12 de noviembre de 2025, que define los elementos identificativos del carácter abusivo de las comisiones de apertura en los contratos de préstamo hipotecario.

La sentencia consolida el criterio de que la abusividad de la comisión de apertura debe analizarse individualmente, pero fija como referencia que porcentajes superiores al rango habitual (0,25%-1,50%) pueden considerarse desproporcionados y, por tanto, nulos por abusivos si alteran el equilibrio contractual en perjuicio del consumidor.

La cuestión de la abusividad de la comisión de apertura en préstamos hipotecarios ha sido objeto de un intenso debate jurisprudencial tanto en el ámbito nacional como europeo. El Tribunal Supremo español, ha considerado la comisión de apertura como un elemento esencial del precio del préstamo, sometido principalmente a un control de transparencia, mientras que el TJUE ha exigido que dicha comisión retribuya servicios efectivamente prestados y que su inclusión en el contrato sea clara y comprensible para el consumidor.

La evolución posterior, con sentencias del TJUE de 2023 y 2025, así como la reciente doctrina del Tribunal Supremo, ha consolidado la compatibilidad de la jurisprudencia española con el Derecho de la Unión Europea, siempre que se garantice la transparencia y la justificación de la comisión. Así, la abusividad de la comisión de apertura dependerá de la existencia de una información suficiente y de la prestación real de servicios al consumidor, conforme a los criterios fijados por ambos tribunales.

Lista de verificación para analizar la abusividad de la comisión de apertura.

1. Transparencia y comprensibilidad

   
   

   • ¿La cláusula está redactada de forma clara, sencilla y comprensible para un consumidor medio?

   • ¿Se informó al consumidor, antes de la firma, del importe exacto o el porcentaje de la comisión de apertura?

   • ¿Se explicó al consumidor el concepto y los servicios concretos que retribuye la comisión de apertura?

   • ¿La información sobre la comisión de apertura figuraba en la oferta vinculante, FIPER o documentación precontractual?

     
     

2. Negociación individual

   
   

   • ¿La cláusula fue negociada individualmente o impuesta por la entidad?

   • ¿Existe constancia documental de negociación o aceptación expresa y diferenciada?

     
     

3. Justificación y prestación de servicios

   
   

   • ¿La entidad ha acreditado que la comisión de apertura retribuye servicios efectivamente prestados y distintos de los cubiertos por el interés remuneratorio?

   • ¿Se ha desglosado y justificado el coste de los servicios asociados a la comisión de apertura?

   • ¿La comisión de apertura no supone una duplicidad con otras comisiones (por ejemplo, de estudio, gestión, etc.)?

     
     

4. Proporcionalidad y equilibrio

   
   

   • ¿El importe o porcentaje de la comisión de apertura es proporcionado respecto al capital prestado y a los servicios efectivamente prestados?

   • ¿La comisión de apertura se encuentra dentro de los rangos habituales del mercado en la fecha de la operación?

   • ¿La comisión de apertura no genera un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes?

     
     

5. Control de contenido y buena fe

   
   

   • ¿La cláusula respeta el principio de buena fe contractual?

   • ¿No impone al consumidor una obligación desproporcionada o no justificada?

   • ¿No limita derechos esenciales del consumidor ni excluye su derecho a reclamar?

     
     

6. Jurisprudencia y normativa aplicable

   
   

   • ¿La cláusula cumple con los requisitos establecidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea?

   • ¿Se ajusta a la normativa de protección de consumidores y usuarios (TRLGDCU) y a la Directiva 93/13/CEE?

Excepciones y advertencias.

La jurisprudencia reconoce que la abusividad de la comisión de apertura no puede determinarse de forma automática, sino que requiere un análisis individualizado de cada caso. La existencia de una comisión de apertura no es, por sí sola, indicativa de abusividad; es necesario comprobar si la cláusula fue negociada individualmente, si el consumidor recibió información suficiente y comprensible, y si la comisión retribuye servicios efectivamente prestados por el prestamista. En ausencia de justificación o de información clara, la comisión de apertura puede ser considerada abusiva y, en consecuencia, nula, con la obligación de restituir las cantidades pagadas por el consumidor.

Asimismo, la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo exige que la comisión de apertura no suponga una duplicidad de cobros por servicios ya remunerados por otras partidas del contrato, y que su cuantía no sea desproporcionada en relación con los servicios prestados. Una comisión de apertura excesiva o que encubra un interés remuneratorio superior puede ser considerada abusiva, especialmente si no se justifica adecuadamente (Resolución de 1 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado).

En conclusión, la normativa española no establece un porcentaje máximo permitido para las comisiones de apertura en préstamos hipotecarios. Las entidades pueden fijar libremente el importe de esta comisión, siempre que se devengue una sola vez, englobe todos los gastos inherentes a la concesión del préstamo y se informe de manera clara y transparente al consumidor. La comisión debe responder a servicios efectivamente prestados y ser aceptada expresamente por el cliente, y su importe no debe ser desproporcionado ni constituir una cláusula abusiva. La ausencia de un límite porcentual legal implica que la proporcionalidad y la transparencia son los criterios fundamentales para la validez de la comisión de apertura en el marco de los préstamos hipotecarios en España.

Si tienes dudas sobre el carácter abusivo de la comisión de apertura regulada en tu hipoteca, ponte en contacto con nosotros.

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