Nuestro Derecho prevé la adquisición de la propiedad por el mero paso del tiempo.
La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, es un modo de adquirir la propiedad y otros derechos reales mediante la posesión continuada de un bien durante el tiempo y bajo las condiciones previstas en la ley. En España, esta institución está regulada en el Código Civil (arts. 1930 y ss.) y puede clasificarse en dos modalidades principales: la usucapión ordinaria y la usucapión extraordinaria.
1. USUCAPIÓN ORDINARIA:
Es la recogida en los arts. 1941 y siguientes del CC:
Artículo 1940.
Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.
Artículo 1957.
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título.
Teniendo en cuenta lo expuesto, la usucapión ordinaria requiere la concurrencia de los siguientes requisitos
Posesión en concepto de dueño: La persona debe actuar como si fuese el propietario del bien, sin reconocer dominio ajeno.
Buena fe: El poseedor debe tener la creencia razonable de que tiene derecho a la propiedad del bien.
Justo título: Debe existir un acto jurídico válido que transmita o intente transmitir el dominio.
Plazo: Dependerá del tipo de bien. Para bienes inmuebles el plazo es de diez años entre presentes y veinte entre ausentes.
Mención especial merece la referencia al justo título es más preocupante. En este sentido, el TS, en su sentencia 545/2008, de 17 de junio de 2008, establece el contrato de compraventa por el que se vendió una parcela que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores constituye un justo título para usucapir:
"... hay que considerar que la recurrente tenía justo título para usucapir, porque en el contrato de compraventa, se le vendió una parcela que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores. La circunstancia de que sólo una parte de la finca vendida no perteneciera a los vendedores no impide que identificada la finca vendida a la recurrente por sus linderos, deba negarse la existencia del justo título para usucapir esta franja. El acto de transmisión hubiera debido bastar para transmitir la propiedad de la completa finca trasmitida si los vendedores hubieran sido propietarios de la totalidad; al no serlo, el título existe, pero no es suficiente para producir los completos efectos traslativos. Es entonces cuando la usucapión sustituirá la falta de la propiedad del vendedor que no era propietario de la totalidad del perímetro vendido cuando transmitió. En consecuencia, debe considerarse justo título a los efectos de la usucapión ordinaria, el contrato de compraventa en cuya virtud la recurrente poseyó durante diez años y sin oposición la franja de terreno posteriormente reivindicada por los demandantes Sres. Don Jose Miguel y Don Guillermo , ahora recurridos, por lo que debe considerarse que probada la concurrencia de los requisitos exigidos en el Código civil para la adquisición por usucapión, Cerámica Guallart S.L. devino propietaria de dicha porción de terreno. ..."
2. USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA
La usucapión extraordinaria se regula en el art. 1959 CC:
Artículo 1959.
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
En este caso, no se exige buena fe ni el justo título, lo único que se exige para la adquisición prescriptiva de un bien inmueble es la posesión pacífica y no interrumpida durante 30 años.
Si necesitas asesoramiento en relación a esta materia, no lo dudes: consúltanos!
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