Derechos y deberes del arrendatario en contratos de alquiler por habitaciones

El alquiler de habitaciones para uso residencial se rige, en ausencia de normativa específica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por el Código Civil, en concreto por los artículos 1.543 y siguientes. Esto significa que los derechos y obligaciones del arrendatario no dependen de plazos o prórrogas forzosas como en el alquiler de vivienda completa, sino de lo que libremente pacten las partes, con el amparo del régimen general de arrendamientos civiles.

Derechos esenciales del arrendatario:

- Uso pacífico y exclusivo de la habitación contratada, así como derecho razonable al uso de zonas comunes (cocina, baño, salón).

- Condiciones mínimas de habitabilidad: la habitación debe estar en buen estado, con las instalaciones necesarias para su destinado uso.

- Derecho a la información: recibir copia del contrato, conocer la identidad del arrendador y las reglas de convivencia.

- Solicitar al arrendador la realización de reparaciones que afecten a la habitabilidad o integridad de la vivienda.

Deberes fundamentales del arrendatario:

- Abonar la renta y los gastos incluidos (agua, luz, internet…) en la forma y plazos pactados.

- Conservar la habitación y las zonas comunes en buen estado, realizando las pequeñas reparaciones que deriven del uso ordinario.

- No introducir modificaciones en la estructura o distribución sin consentimiento expreso del arrendador.

- Permitir al propietario el acceso a la vivienda para ejecutar reparaciones necesarias, avisando con antelación razonable.

- Devolver la habitación al término del contrato en las mismas condiciones en las que se entregó, salvo el desgaste normal.

Contenido mínimo aconsejable del contrato:

Aunque no sea obligatoria su formalización por escrito, para evitar conflictos es muy recomendable que el contrato recoja con detalle:

1. Identificación de arrendador y arrendatario (datos personales y dirección).

2. Descripción exacta de la habitación y zonas comunes a compartir.

3. Duración del contrato (no existen prórrogas obligatorias ni derechos de adquisición preferente en caso de compraventa del inmueble).

4. Importe de la renta, fianza y forma de pago.

5. Servicios y suministros incluidos, así como reparto de gastos extraordinarios.

6. Régimen de subarriendo o cesión, si se permite o está prohibido.

Jurisprudencia relevante:

Los tribunales han subrayado que, al no existir referencia expresa en la LAU, corresponde al Juez determinar en cada caso si un contrato de habitación se somete al régimen de arrendamientos urbanos o al civil. La línea jurisprudencial otorga prevalencia al análisis material: si la habitación cumple requisitos de vivienda independiente (instalaciones propias, acceso, permanencia), podría encuadrarse en la LAU; de lo contrario, se aplica el Código Civil. En la práctica, la mayoría de las controversias acaban decantándose por el régimen civil, por lo que conviene explicitar en el contrato la voluntad de las partes de regirse por la normativa civil o urbana según prefieran.

¿Y si no hay contrato escrito?

📌 Aunque no es obligatorio, tenerlo por escrito te protege.

Sin contrato:

⚠️ Es difícil demostrar lo acordado.

⚠️ Puedes quedar en situación vulnerable si hay conflictos.

Especificidad en Euskadi:

En la Comunidad Autónoma de Euskadi, no existe una regulación autonómica distinta para el alquiler de habitaciones de uso residencial: se aplican las normas estatales del Código Civil y, en su caso, la LAU si las partes así lo pactan. La normativa vasca se ha centrado más bien en ordenar los alojamientos turísticos (Decreto 52/2025) y en implantar registros de viviendas, pero no incluye disposiciones particulares sobre arrendamientos de habitaciones para residencia habitual.

Consejos prácticos:

Antes de firmar:

🔍 Lee todo con calma.

🖊️ Asegúrate de que lo hablado esté por escrito.

📂 Guarda recibos y mensajes.

👥 Si hay problemas, busca mediación o asesoría legal. Estamos a tu disposición.

Si quieres profundizar en modelos de contrato o en cómo articular cláusulas de convivencia y servicios, podemos ayudarte.

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