¿Puede una inmobiliaria cobrar comisión a un comprador de vivienda en zona residencial tensionada?

Las inmobiliarias sólo pueden cobrar comisión al comprador de vivienda si han prestado un servicio efectivo al mismo.

La normativa española de protección de consumidores y usuarios establece que cualquier estipulación contractual no negociada individualmente y que cause un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede ser considerada abusiva y, por tanto, nula. En el contexto de la compraventa de viviendas, esto implica que la comisión cobrada por una inmobiliaria al comprador debe haber sido objeto de negociación y aceptación expresa, especialmente si el comprador es un consumidor.

En zonas residenciales tensionadas, aunque puedan existir regulaciones adicionales en materia de vivienda, la protección básica frente a cláusulas abusivas sigue vigente y se aplica a la relación entre inmobiliarias y compradores. La existencia de una zona tensionada no modifica los principios generales de protección al consumidor en la contratación inmobiliaria, salvo que una norma específica disponga lo contrario, lo cual no se desprende de las fuentes recuperadas. Por tanto, el cobro de una comisión al comprador solo será legítimo si se cumplen los requisitos de transparencia, negociación y consentimiento expreso, evitando cualquier práctica que imponga unilateralmente obligaciones económicas al consumidor.

La principal norma aplicable en este contexto es la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes Complementarias (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre). Esta ley establece el marco general de protección para los consumidores en España, incluyendo la regulación de las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y usuarios.

En el contexto de la intermediación inmobiliaria, la comisión que la inmobiliaria pretenda cobrar al comprador también debe haber sido objeto de negociación individual y aceptación expresa por parte de este.

Si la comisión se impone al comprador mediante una cláusula tipo, sin negociación ni consentimiento expreso, y especialmente si el comprador no recibe un servicio específico y diferenciado de la inmobiliaria, existe un riesgo elevado de que tal estipulación sea considerada abusiva. Esto es particularmente relevante en el caso de consumidores, que gozan de una protección reforzada frente a prácticas contractuales que puedan resultar lesivas o desequilibradas.

La ley no prohíbe expresamente que la inmobiliaria cobre una comisión al comprador, pero sí exige que cualquier obligación económica impuesta al consumidor esté justificada, haya sido negociada y aceptada de forma clara y no cause un desequilibrio injustificado. En la práctica, esto implica que la inmobiliaria debe poder acreditar que el comprador ha sido debidamente informado de la existencia y cuantía de la comisión, que ha tenido la oportunidad de negociar sus términos y que ha prestado su consentimiento de manera libre y consciente.

Excepciones y Advertencias

Cabe señalar que si el comprador no es considerado consumidor (por ejemplo, si actúa en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional), la protección frente a cláusulas abusivas puede no ser de aplicación, y la relación contractual se regirá por las normas generales del derecho civil y mercantil.

Asimismo, si la comisión ha sido negociada individualmente y el comprador ha prestado su consentimiento de forma libre e informada, la estipulación será válida, siempre que no contravenga otras normas imperativas.

En ausencia de regulación autonómica o municipal específica sobre la materia en las fuentes recuperadas, no puede afirmarse la existencia de restricciones adicionales al cobro de comisiones por parte de inmobiliarias en zonas residenciales tensionadas. No obstante, en la práctica, algunas comunidades autónomas o municipios pueden haber aprobado normas específicas sobre la intermediación inmobiliaria, por lo que sería recomendable verificar la existencia de tales normas en cada caso concreto.

Conclusión

En conclusión, conforme a la normativa general de protección de consumidores en España, una inmobiliaria solo puede cobrar comisión al comprador de una vivienda situada en una zona residencial tensionada si dicha comisión ha sido negociada individualmente y aceptada expresamente por el comprador.

De lo contrario, la estipulación podría ser considerada abusiva y, por tanto, nula, especialmente si impone al comprador una obligación económica no justificada ni consentida, generando un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre).

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