Es posible condenar a una comunidad de propietarios a indemnizar al dueño de un local por las filtraciones de agua que tienen su origen en una terraza privativa.
- Ander Bilbao
- hace 2 días
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Una terraza privativa puede generar responsabilidad para la comunidad cuando actúa como cubierta del edificio, porque ciertos elementos bajo ella —especialmente la lámina de impermeabilización— tienen naturaleza de elemento común
La clave de esta resolución es que una terraza privativa puede generar responsabilidad para la comunidad cuando actúa como cubierta del edificio, porque ciertos elementos bajo ella —especialmente la lámina de impermeabilización— tienen naturaleza de elemento común, aunque el uso y disfrute de la terraza sea exclusivo del propietario.
¿ Qué establece la Audiencia Provincial de Navarra (mayo 2026)?
La comunidad de propietarios es condenada a indemnizar con 7.977 € al dueño de un local comercial por los daños causados por filtraciones de agua procedentes de la terraza privativa situada justo encima del local.
Además, se obliga a la comunidad a reparar la impermeabilización de forma definitiva.
Fundamentos jurídicos esenciales...
1) La terraza es privativa, pero la impermeabilización es común.
La terraza pertenece en exclusiva al propietario de la vivienda, pero funciona como cubierta del local, por lo que:
- La lámina de impermeabilización situada bajo el solado es un elemento común.
- Su función es garantizar la estanqueidad del edificio, lo que beneficia a todos los propietarios.
Esto es doctrina consolidada: cuando un elemento privativo cumple una función estructural o de protección del edificio, la parte funcional es común.
2) Los estatutos no desplazan la responsabilidad comunitaria.
Aunque los estatutos imponían al propietario de la terraza el mantenimiento y limpieza:
- Esa obligación se refiere al solado y uso ordinario, no a la impermeabilización.
- La comunidad no acreditó negligencia del propietario.
Por tanto, no puede trasladarse la responsabilidad al titular de la terraza.
3) La comunidad responde aunque la terraza sea privativa.
La Audiencia revoca la sentencia de primera instancia y declara:
> La comunidad debe responder “necesariamente” porque el daño proviene de un elemento común funcional (la impermeabilización).
📌 ¿Relevancia práctica para la gestión de este tipo de asuntos?
Este caso refuerza una línea jurisprudencial muy útil en conflictos entre locales y comunidades:
Si una terraza privativa actúa como cubierta, la comunidad responde por filtraciones salvo prueba de negligencia del propietario.
Los estatutos no pueden convertir en privativo lo que por función es común.
La falta de respuesta a requerimientos extrajudiciales agrava la posición procesal de la comunidad.
La comunidad debe indemnizar y reparar, no solo indemnizar.
Si tienes un caso similar en tu comunidad de propietarios, podemos ayudarte.
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