La función social de la VPO no se negocia: análisis jurídico de la STSJ País Vasco 81/2026, de 5 de marzo
- Ander Bilbao
- hace 4 días
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Actualizado: hace 3 días
La reciente Sentencia 81/2026, de 5 de marzo, del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, confirma una sanción de 45.000 euros impuesta a una inmobiliaria por inflar encubiertamente el precio de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) mediante un contrato accesorio de “mobiliario”.
El fallo es especialmente relevante porque consolida una doctrina clara: cualquier intento de alterar el precio máximo de una VPO, aunque se disfrace de pacto privado, constituye una infracción muy grave.
Te compartimos a continuación las notas fundamentales de la citada Sentencia:
1. El mecanismo fraudulento: el contrato de mobiliario como sobreprecio encubierto.
La inmobiliaria exigía al comprador:
- Firmar un contrato separado de compraventa de mobiliario.
- Pagarlo íntegramente antes de elevar a escritura pública la compraventa de la VPO.
- Aceptar un inventario que incluía como “muebles” elementos que son parte inseparable de la vivienda, como:
- bañera
- lavabo
- bidé
- inodoro
El tribunal lo califica sin rodeos: no era mobiliario, sino un artificio para incrementar el precio final de la vivienda protegida.
2. El marco jurídico: límites estrictos en la VPO.
La sentencia se apoya en la Ley 3/2015, de Vivienda del País Vasco, que establece:
- Prohibición absoluta de exigir sobreprecios, primas o cantidades adicionales que alteren el precio máximo legal.
- Calificación de estas conductas como infracciones muy graves, sancionables entre 20.001 y 300.000 euros.
El TSJPV recuerda que la VPO no es un mercado libre, sino un régimen jurídico intervenido para garantizar el acceso a vivienda asequible.
Por ello, la autonomía de la voluntad queda limitada: los pactos privados no pueden vulnerar la normativa pública.
3. Fundamentos jurídicos clave de la Sentencia.
a) El contrato accesorio tenía finalidad ilícita:
El Tribunal concluye que el contrato de mobiliario no respondía a una necesidad real, sino a la intención de obtener un beneficio económico prohibido.
b) La libertad de pactos no ampara el fraude. El TSJPV es contundente:
“La función social de la vivienda protegida prevalece sobre cualquier pacto privado que pretenda alterar su régimen jurídico”.
Esto cierra la puerta a cualquier intento de justificar sobreprecios mediante acuerdos accesorios.
c) Conocimiento y profesionalidad exigible a la inmobiliaria:
El Tribunal subraya que la empresa sabía o debía saber que su actuación era contraria a la normativa.
La diligencia profesional en el sector inmobiliario incluye conocer el régimen jurídico de la VPO.
d) Afectación al interés público. La Sentencia destaca que estas prácticas:
- generan alarma social,
- erosionan la confianza en el sistema de vivienda protegida,
- y buscan obtener beneficios ilícitos aprovechando un régimen público.
4. Por qué esta Sentencia importa (y mucho). Para el sector inmobiliario:
- Refuerza la idea de que no hay margen para la creatividad contractual cuando se trata de VPO.
- Advierte que cualquier intento de eludir el precio máximo será sancionado, aunque se presente como un pacto voluntario.
Para compradores de VPO:
- Aclara que ningún pago adicional puede exigirse fuera del precio máximo fijado. Lo que determina que, en materia de venta de mobiliario, este debe ser real o no constituir una maniobra orientada a inflar el precio de venta por encima del máximo legalmente regulado.
- Les da herramientas para identificar y denunciar prácticas abusivas.
Para la Administración:
- Legitima la actuación inspectora y sancionadora.
- Reafirma la VPO como instrumento de política pública, no como producto especulativo.
5. Un aviso claro al mercado. La Sentencia envía un mensaje inequívoco:
La vivienda protegida no admite atajos, ni suplementos, ni pactos paralelos.
El régimen jurídico de la VPO es un sistema cerrado, diseñado para garantizar precios asequibles.
Cualquier intento de desbordarlo —por sofisticado que parezca— será considerado fraude y sancionado como tal.
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Si tienes dudas sobre cómo vender una VPO, la regulación y los límites aplicables:
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